Una inmobiliaria o una promotora usa hoy IA casi sin darse cuenta: chatbot para interesados, valoración automática del piso, home staging virtual, vídeos con el avatar del agente y, en alquiler, scoring de solvencia del inquilino. Las obligaciones ya en vigor son la transparencia del artículo 50 del Reglamento (UE) 2024/1689 (desde el 2 de agosto de 2026), la alfabetización del artículo 4 (desde el 2 de febrero de 2025) y el RGPD, cuyo artículo 22 rige desde ya el scoring de inquilinos. Ese scoring es, además, el único uso del sector que entra en el Anexo III de alto riesgo, con obligaciones del artículo 26 desde el 2 de diciembre de 2027. El mapa completo de la norma está en qué obliga la ley de IA a las empresas; aquí va lo que toca a tu sector.
Cómo se usa la IA en inmobiliarias y promotoras
Chatbot de captación y cualificación de leads. En la web o los portales responde dudas, pregunta presupuesto y plazos y decide si el contacto pasa a un comercial. Muchos van en marca blanca sobre un modelo de terceros.
Valoración automática de inmuebles (AVM). Estima el precio de venta o alquiler a partir de comparables, para captar al propietario o fijar el precio de salida de una promoción.
Descripciones e imágenes generadas. ChatGPT, Gemini o Copilot redactan la ficha; el home staging virtual amuebla un piso vacío o cambia el suelo en la foto; los renders muestran cómo quedará una promoción en obra.
Vídeos con avatar o voz clonada del agente. Vídeos por inmueble presentados por el avatar digital del comercial o locutados con su voz clonada.
Scoring de solvencia de inquilinos. Plataformas que puntúan al candidato con sus nóminas e historial y recomiendan aceptarlo o rechazarlo.
CRM que reparte leads y mide objetivos. Asigna cada contacto a un comercial según reglas o puntuaciones y calcula ratios que alimentan comisiones o rankings.
Firma y documentación asistida. Asistentes que rellenan arras, reservas o contratos de alquiler y extraen datos del DNI y las nóminas del cliente.
Qué obligaciones activa cada uso
| Uso | Norma y artículo | Desde | Qué hacer |
|---|---|---|---|
| Chatbot en web o portal | RIA art. 50(1); art. 25 si va en marca blanca; RGPD arts. 13-14 y 28 | 2-ago-2026 | Avisar de que se habla con una IA; con tu marca puedes pasar a proveedor; contrato de encargado e información de privacidad al lead. |
| Valoración automática (AVM) | RIA art. 4; RGPD art. 22 si decide algo sobre una persona | 2-feb-2025 | Formar al equipo en sus límites; presentarla como estimación revisada por un profesional. |
| Descripciones, home staging y renders | RIA art. 50(4) si la imagen parece real; normativa de competencia desleal y consumidores | 2-ago-2026 | Etiquetar como recreación; no ocultar defectos reales; revisar el texto antes de publicar. |
| Vídeo con avatar o voz clonada | RIA art. 50(4) (deepfake) | 2-ago-2026 | Indicar de forma visible que está generado por IA, aunque el agente haya consentido. |
| Scoring de solvencia de inquilinos | RGPD arts. 22 y 35 (EIPD); RIA Anexo III y art. 26 | RGPD: hoy · art. 26: 2-dic-2027 | Revisión humana real, derecho a impugnar, EIPD; desde 2027, instrucciones del proveedor, supervisión, logs 6 meses e información a la persona afectada. |
| CRM que asigna leads y mide objetivos | RD 723/2026 art. 3.2.k; ET art. 64.4.d si hay representación | 5-oct-2026 · ET: 2021 | Si influye en tareas o retribución variable, informar por escrito a cada comercial y al comité. |
| Firma y documentación asistida | RGPD arts. 5, 28 y 32; RIA art. 4 | Hoy | Solo herramientas con contrato de encargado; nada de DNI ni nóminas en cuentas de consumo; revisar cada documento. |
El aviso del chatbot y el riesgo de convertirte en proveedor están explicados en si es obligatorio avisar de que un chatbot es IA; renders, home staging y avatares, en imágenes y vídeos con IA en marketing; y el documento para los comerciales, en el modelo de anexo sobre sistemas algorítmicos.
El error más común del sector: home staging virtual sin etiqueta. Amueblar con IA un piso vacío es legítimo si la foto dice que es una recreación. Deja de serlo cuando la imagen borra humedades, tapa una grieta o «abre» una ventana que no existe: eso ya no es transparencia del artículo 50, es publicidad engañosa. La regla es simple: la IA puede añadir muebles, no quitar defectos.
Lo que NO te aplica
La FRIA del artículo 27. Solo afecta desde el 2 de diciembre de 2027 a organismos públicos, entidades que prestan servicios públicos y banca y seguros. Una agencia o promotora privada no está en esa lista, ni siquiera con scoring de inquilinos. Lo que sí puede tocarte es la EIPD del RGPD, que ya está en vigor; la diferencia está en EIPD y FRIA para pymes.
El alto riesgo, salvo por el scoring. Chatbot, AVM, render o CRM no son sistemas del Anexo III. El único uso del sector que entra es la evaluación de solvencia de personas físicas. Si no puntúas inquilinos ni compradores, el artículo 26 no te afecta.
Una multa de AESIA hoy. La Ley Orgánica que le dará régimen sancionador sigue en la Comisión de Economía del Congreso a 15 de septiembre de 2026, sin BOE. Hasta entonces AESIA publica guías y gestiona el sandbox, pero no sanciona. Quien sí lo hace es la AEPD (hasta 20 millones de euros o el 4 %) y, en lo laboral, la Inspección de Trabajo. El artículo 4, además, no está en la lista de multas del artículo 99; en el proyecto español encaja como infracción leve.
El marcado técnico del 50(2). Es obligación del proveedor de la herramienta, no de la agencia que la usa; a ti te toca la etiqueta visible del 50(4).
Riesgos específicos del sector
Datos financieros en herramientas de consumo. Pegar nóminas, extractos o DNI de compradores e inquilinos en un ChatGPT gratuito para «resumir la solvencia» es un tratamiento sin contrato de encargado (art. 28 RGPD) y, según la versión, con posible uso para entrenar el modelo. Usa versiones de empresa con DPA y sin entrenamiento; el detalle está en Copilot, Gemini y datos de clientes.
Discriminación en el acceso a la vivienda. Un scoring que penaliza indirectamente por nacionalidad, edad o tipo de contrato produce rechazos discriminatorios aunque nadie lo haya programado así. Como la decisión tiene efectos significativos, el artículo 22 del RGPD exige que la persona pueda pedir intervención humana e impugnarla, y la EIPD del artículo 35 es donde documentas qué variables usa el sistema. Desde el 2 de diciembre de 2027 se suma el derecho a explicación del artículo 86 del Reglamento de IA.
Blanqueo de capitales. Promotores y agentes inmobiliarios son sujetos obligados de la Ley 10/2010. Que una IA te ayude a recopilar documentación no sustituye tus obligaciones de identificación y diligencia debida, que tienen su propio régimen.
Voz e imagen del agente. Clonar la voz o el rostro de un comercial exige su consentimiento expreso, acordar qué pasa con el avatar si deja la empresa y etiquetar cada vídeo: uno sin etiqueta que parezca real es exactamente la ultrafalsificación del artículo 50(4).
Checklist para inmobiliarias y promotoras
- Inventaría tus herramientas con IA: chatbot, AVM, generadores de texto e imagen, vídeo con avatar, scoring de inquilinos, CRM y asistentes de documentación.
- Pon en el chatbot un aviso claro de que se habla con una IA y comprueba si tu personalización te convierte en proveedor (art. 25).
- Etiqueta como recreación cada imagen de home staging, render y vídeo con avatar, y prohíbe por escrito borrar defectos reales.
- Si puntúas inquilinos, haz la EIPD, asegura que una persona revisa los rechazos y prepara los requisitos del artículo 26 para diciembre de 2027.
- Firma contratos de encargado (art. 28) con cada proveedor de IA y veta las cuentas de consumo para datos financieros o de identidad.
- Si el CRM reparte leads o alimenta comisiones, entrega a cada comercial el anexo del RD 723/2026 antes del 5 de octubre de 2026.
- Registra las formaciones sobre IA del equipo: basta un registro interno, sin certificado (art. 4).
- Revisa que tus procedimientos de prevención del blanqueo no dependan de lo que «diga» una IA.
Si quieres saber en tres minutos cuáles de estas obligaciones tiene pendientes tu agencia o promotora, el diagnóstico gratuito de Gobernaia te las ordena por prioridad.
Fuentes
- Reglamento (UE) 2026/1744 (Digital Omnibus de IA), que modifica el Reglamento (UE) 2024/1689
- Comisión Europea: FAQ sobre las obligaciones de transparencia del artículo 50
- AESIA: artículo 50, FAQs y directrices sobre transparencia
- Comisión Europea: preguntas y respuestas sobre alfabetización en IA (art. 4)
- AEPD: Adecuación al RGPD de tratamientos que incorporan IA
- Real Decreto 723/2026, de 9 de septiembre (BOE 15-09-2026)
- Proyecto de Ley Orgánica para el buen uso y la gobernanza de la IA (BOCG 12-06-2026)
- AESIA: guías de recursos (v2.0, julio de 2026)
Última revisión: 15 de septiembre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico.